Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Содержание
  1. Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
  2. Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости
  3. Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Понятие договора аренды Срок, форма, договора аренды Арендная плата Риски арендатора при заключении договора аренды Риски арендодателя при заключении договора аренды       Понятие договора аренды. Основные условия      В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату. Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.    Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.    Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.   Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.   Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.      Срок договора аренды     Срок договора аренды устанавливается  сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.      При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.    Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.      Форма договора аренды     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).    Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.     Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.     Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.     Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.      Арендная плата     За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.     Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды. О том как взыскать долг по арендной плате читайте в отдельной статье.     Риски арендатора при заключении договора аренды     При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.    Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.     Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».    В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.   В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.    Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.   В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).     Например,  Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2021 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2018 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.    В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.   В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.    При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.    Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2021 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2018).    Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду. При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, – тот, кто предъявил иск раньше. Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.    Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами. Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам. В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.    Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.    Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица. Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п. , а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.      Риски арендодателя при заключении договора аренды     Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.    В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.   Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М. Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора.    Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.     Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем. В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом. Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой  можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.    Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.             В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа. Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды. На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительногоплатежа определяется сторонами договора по их усмотрению. Источник: //arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/
  4. Риски при заключении договора аренды
  5. Риски при заключении договора аренды
  6. Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
  7. Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
  8. Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости
  9. Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Понятие договора аренды Срок, форма, договора аренды Арендная плата Риски арендатора при заключении договора аренды Риски арендодателя при заключении договора аренды       Понятие договора аренды. Основные условия      В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату. Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.    Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.    Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.   Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.   Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.      Срок договора аренды     Срок договора аренды устанавливается  сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.      При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.    Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.      Форма договора аренды     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).    Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.     Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.     Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.     Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.      Арендная плата     За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.     Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды. О том как взыскать долг по арендной плате читайте в отдельной статье.     Риски арендатора при заключении договора аренды     При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.    Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.     Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».    В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.   В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.    Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.   В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).     Например,  Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2021 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2018 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.    В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.   В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.    При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.    Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2021 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2018).    Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду. При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, – тот, кто предъявил иск раньше. Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.    Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами. Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам. В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.    Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.    Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица. Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п. , а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.      Риски арендодателя при заключении договора аренды     Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.    В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.   Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М. Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора.    Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.     Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем. В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом. Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой  можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.    Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.             В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа. Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды. На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительногоплатежа определяется сторонами договора по их усмотрению. Источник: //arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/
  10. Риски при заключении договора аренды
  11. Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
  12. Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости
  13. Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Понятие договора аренды Срок, форма, договора аренды Арендная плата Риски арендатора при заключении договора аренды Риски арендодателя при заключении договора аренды       Понятие договора аренды. Основные условия      В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату. Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.    Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.    Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.   Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.   Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.      Срок договора аренды     Срок договора аренды устанавливается  сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.      При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.    Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.      Форма договора аренды     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).    Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.     Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.     Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.     Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.      Арендная плата     За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.     Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды. О том как взыскать долг по арендной плате читайте в отдельной статье.     Риски арендатора при заключении договора аренды     При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.    Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.     Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».    В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.   В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.    Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.   В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).     Например,  Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2021 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2018 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.    В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.   В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.    При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.    Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2021 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2018).    Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду. При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, – тот, кто предъявил иск раньше. Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.    Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами. Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам. В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.    Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.    Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица. Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п. , а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.      Риски арендодателя при заключении договора аренды     Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.    В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.   Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М. Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора.    Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.     Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем. В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом. Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой  можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.    Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.             В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа. Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды. На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительногоплатежа определяется сторонами договора по их усмотрению. Источник: //arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/
  14. Риски при заключении договора аренды
  15. Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
  16. Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости
  17. Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Понятие договора аренды Срок, форма, договора аренды Арендная плата Риски арендатора при заключении договора аренды Риски арендодателя при заключении договора аренды       Понятие договора аренды. Основные условия      В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату. Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.    Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.    Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.   Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.   Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.      Срок договора аренды     Срок договора аренды устанавливается  сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.      При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.    Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.      Форма договора аренды     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).    Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.     Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.     Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.     Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.      Арендная плата     За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.     Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды. О том как взыскать долг по арендной плате читайте в отдельной статье.     Риски арендатора при заключении договора аренды     При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.    Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.     Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».    В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.   В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.    Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.   В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).     Например,  Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2021 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2018 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.    В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.   В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.    При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.    Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2021 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2018).    Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду. При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, – тот, кто предъявил иск раньше. Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.    Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами. Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам. В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.    Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.    Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица. Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п. , а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.      Риски арендодателя при заключении договора аренды     Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.    В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.   Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М. Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора.    Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.     Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем. В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом. Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой  можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.    Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.             В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа. Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды. На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительногоплатежа определяется сторонами договора по их усмотрению. Источник: //arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/
  18. Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
  19. Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости
  20. Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский. В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания. Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов. Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы. Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок. Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст. Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз. Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно. Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров. Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом. В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию. Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках. Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров. Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале. Политика обработки персональных данных. Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль. Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку. Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Например , предметом аренды является земельный участок. Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие. Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора. Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды. Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил. При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного. Риски неопределенной аренды (Коробкова К.) Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях. Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость. . . Помощь в составлении Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости (Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат. Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично. Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке. Арендная плата и валютная оговорка Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11. 2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты: коммунальных платежей; услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании; услуг связи (интернет). Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже. Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (депозит) Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381. 1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором. Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует: обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита; предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит; требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований. Ремонт помещений Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении. Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются. В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее. Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон: при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора; при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды. Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением. Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года). Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении. Заключение Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы. предыдущая    следующая Рекомендуем также ознакомиться: Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Понятие договора аренды Срок, форма, договора аренды Арендная плата Риски арендатора при заключении договора аренды Риски арендодателя при заключении договора аренды       Понятие договора аренды. Основные условия      В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату. Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.    Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.    Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.   Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.   Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.      Срок договора аренды     Срок договора аренды устанавливается  сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.      При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.    Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.      Форма договора аренды     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).    Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.     Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.     Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.     Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.      Арендная плата     За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.     Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды. О том как взыскать долг по арендной плате читайте в отдельной статье.     Риски арендатора при заключении договора аренды     При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.    Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.     Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».    В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.   В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.    Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.   В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).     Например,  Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2021 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2018 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.    В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.   В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.    При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.    Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2021 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2018).    Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду. При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, – тот, кто предъявил иск раньше. Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.    Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами. Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам. В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.    Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.    Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица. Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п. , а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.      Риски арендодателя при заключении договора аренды     Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.    В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.   Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М. Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора.    Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.     Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем. В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом. Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой  можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.    Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.             В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа. Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды. На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительногоплатежа определяется сторонами договора по их усмотрению. Источник: //arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/
  21. Риски при заключении договора аренды
  22. Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
  23. Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости
  24. Смена собственника помещения Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/ Риски при заключении договора аренды Понятие договора аренды Срок, форма, договора аренды Арендная плата Риски арендатора при заключении договора аренды Риски арендодателя при заключении договора аренды       Понятие договора аренды. Основные условия      В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату. Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.    Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.    Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.   Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.   Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.      Срок договора аренды     Срок договора аренды устанавливается  сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.      При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.    Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.      Форма договора аренды     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).    Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.     Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.     Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.     Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.      Арендная плата     За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.     Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды. О том как взыскать долг по арендной плате читайте в отдельной статье.     Риски арендатора при заключении договора аренды     При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.    Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.     Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».    В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.   В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.    Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.   В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).     Например,  Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2021 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2018 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.    В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.   В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.    При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.    Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2021 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2018).    Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду. При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, – тот, кто предъявил иск раньше. Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.    Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами. Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам. В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.    Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.    Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица. Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п. , а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.      Риски арендодателя при заключении договора аренды     Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.    В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.   Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М. Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора.    Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.     Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем. В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом. Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой  можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.    Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.             В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа. Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды. На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительногоплатежа определяется сторонами договора по их усмотрению. Источник: //arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/
  25. Риски при заключении договора аренды

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский.

В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли.

Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок
  • Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация
  • Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды
  • Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения
  • Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст.

Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены.

Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день.

Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела.

Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.

Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы.

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок.

Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст.

Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно.

Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров.

Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом.

В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию.

Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках.

Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров.

Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале.

Политика обработки персональных данных.

Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль.

Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом.

Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация

Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер.

В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду.

Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает.

Например , предметом аренды является земельный участок.

Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие.

Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”.

Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок.

Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.

Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от

Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды.

Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного.

Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях.

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость.

.

.

Помощь в составлении

Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php

Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

(Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях)

Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ).

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Заключение договора

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость).

Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде.

Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично.

Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения).

Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно.

Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени.

Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ).

По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает.

Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке.

Арендная плата и валютная оговорка

Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению.

Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.

2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты:

  • коммунальных платежей;
  • услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании;
  • услуг связи (интернет).

Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу.

Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков.

Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже.

Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж (депозит)

Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381.

1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств.

При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации.

Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором.

Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует:

  • обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита;
  • предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит;
  • требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований.

Ремонт помещений

Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора.

Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом.

Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении.

Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре.

Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям.

Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее.

Расторжение договора аренды

По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения.

Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

  • при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора;
  • при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды.

Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением.

Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года).

Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении.

Заключение

Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей.

Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы.

предыдущая    следующая

Рекомендуем также ознакомиться:

Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html

Смена собственника помещения

Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/

Риски при заключении договора аренды

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Риски при заключении договора аренды

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский.

В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли.

Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок
  • Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация
  • Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды
  • Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения
  • Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок

Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

(Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях)

Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ).

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Заключение договора

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость).

Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде.

Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично.

Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения).

Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно.

Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени.

Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ).

По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает.

Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке.

Арендная плата и валютная оговорка

Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению.

Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.

2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты:

  • коммунальных платежей;
  • услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании;
  • услуг связи (интернет).

Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу.

Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков.

Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже.

Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж (депозит)

Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381.

1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств.

При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации.

Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором.

Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует:

  • обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита;
  • предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит;
  • требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований.

Ремонт помещений

Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора.

Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом.

Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении.

Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре.

Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям.

Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее.

Расторжение договора аренды

По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения.

Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

  • при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора;
  • при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды.

Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением.

Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года).

Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении.

Заключение

Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей.

Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы.

предыдущая    следующая

Рекомендуем также ознакомиться:

Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html

Смена собственника помещения

Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/

Риски при заключении договора аренды

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский.

В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли.

Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок
  • Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация
  • Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды
  • Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения
  • Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст.

Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены.

Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день.

Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела.

Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.

Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы.

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок.

Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст.

Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно.

Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров.

Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом.

В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию.

Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках.

Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров.

Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале.

Политика обработки персональных данных.

Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль.

Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом.

Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация

Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер.

В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду.

Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает.

Например , предметом аренды является земельный участок.

Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие.

Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”.

Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок.

Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.

Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от

Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды.

Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного.

Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях.

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость.

.

.

Помощь в составлении

Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php

Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

(Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях)

Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ).

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Заключение договора

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость).

Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде.

Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично.

Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения).

Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно.

Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени.

Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ).

По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает.

Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке.

Арендная плата и валютная оговорка

Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению.

Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.

2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты:

  • коммунальных платежей;
  • услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании;
  • услуг связи (интернет).

Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу.

Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков.

Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже.

Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж (депозит)

Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381.

1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств.

При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации.

Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором.

Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует:

  • обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита;
  • предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит;
  • требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований.

Ремонт помещений

Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора.

Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом.

Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении.

Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре.

Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям.

Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее.

Расторжение договора аренды

По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения.

Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

  • при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора;
  • при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды.

Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением.

Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года).

Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении.

Заключение

Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей.

Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы.

предыдущая    следующая

Рекомендуем также ознакомиться:

Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html

Смена собственника помещения

Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/

Риски при заключении договора аренды

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский.

В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли.

Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок
  • Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация
  • Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды
  • Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения
  • Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст.

Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены.

Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день.

Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела.

Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.

Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы.

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок.

Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст.

Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно.

Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров.

Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом.

В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию.

Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках.

Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров.

Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале.

Политика обработки персональных данных.

Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль.

Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом.

Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация

Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер.

В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду.

Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает.

Например , предметом аренды является земельный участок.

Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие.

Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”.

Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок.

Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.

Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от

Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды.

Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного.

Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях.

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость.

.

.

Помощь в составлении

Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php

Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

(Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях)

Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ).

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Заключение договора

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость).

Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде.

Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично.

Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения).

Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно.

Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени.

Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ).

По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает.

Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке.

Арендная плата и валютная оговорка

Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению.

Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.

2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты:

  • коммунальных платежей;
  • услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании;
  • услуг связи (интернет).

Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу.

Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков.

Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже.

Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж (депозит)

Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381.

1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств.

При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации.

Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором.

Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует:

  • обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита;
  • предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит;
  • требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований.

Ремонт помещений

Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора.

Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом.

Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении.

Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре.

Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям.

Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее.

Расторжение договора аренды

По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения.

Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

  • при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора;
  • при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды.

Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением.

Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года).

Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении.

Заключение

Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей.

Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы.

предыдущая    следующая

Рекомендуем также ознакомиться:

Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html

Смена собственника помещения

Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский.

В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли.

Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок
  • Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация
  • Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды
  • Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения
  • Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст.

Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены.

Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день.

Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела.

Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.

Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы.

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок.

Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст.

Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно.

Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров.

Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом.

В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию.

Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках.

Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров.

Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале.

Политика обработки персональных данных.

Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль.

Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом.

Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация

Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер.

В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду.

Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает.

Например , предметом аренды является земельный участок.

Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие.

Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”.

Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок.

Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.

Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от

Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды.

Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного.

Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях.

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость.

.

.

Помощь в составлении

Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php

Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

(Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях)

Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ).

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Заключение договора

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость).

Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде.

Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично.

Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения).

Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно.

Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени.

Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ).

По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает.

Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке.

Арендная плата и валютная оговорка

Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению.

Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.

2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты:

  • коммунальных платежей;
  • услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании;
  • услуг связи (интернет).

Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу.

Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков.

Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже.

Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж (депозит)

Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381.

1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств.

При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации.

Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором.

Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует:

  • обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита;
  • предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит;
  • требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований.

Ремонт помещений

Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора.

Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом.

Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении.

Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре.

Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям.

Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее.

Расторжение договора аренды

По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения.

Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

  • при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора;
  • при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды.

Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением.

Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года).

Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении.

Заключение

Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей.

Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы.

предыдущая    следующая

Рекомендуем также ознакомиться:

Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html

Смена собственника помещения

Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/

Риски при заключении договора аренды

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:. Юрист ООО “Юридическая областная служба”. Александр Сергеевич Герсонский.

В бизнесе – не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли.

Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения. Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды субаренды ,.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок
  • Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация
  • Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды
  • Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения
  • Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст.

Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом. Рекомендация: В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В договоре не указан срок аренды. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом п. Не пропустить. Сохранить себе. Все права защищены.

Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день.

Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела.

Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.

Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию. Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам. Читайте в свежем номере. Электронный журнал Подписка 8 Высшая школа Юрист компании. А еще Ответы на вопросы.

Риски арендатора при заключении договора аренды на неустановленный срок.

Вопрос-ответ по теме Договор на оказание транспортных услуг с физическим лицом Уведомление об изменении реквизитов стороны договора Отсрочка платежа по договору поставки В какой срок в порядке надзора обжалуют решение по административному спору Соотношение неустойки и ст.

Обоснование Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон абз.

Попробуйте бесплатно. Как защитить компанию Читать бесплатно. Правовая база. Налоговый кодекс Гражданский кодекс. Новости партнеров. Юристы встретят ноябрь в Сибири. Юристы могут получить полное досье на контрагента бесплатно.

Опрос недели. Кто за вас подбирает судебную практику? Кроме меня некому. Мои сотрудники. Мой начальник никому не доверяет. Эксперты СПС. Продукты и услуги партнеров.

Адрес электронной почты. Я даю свое согласие на обработку моих персональных данных. Новости по теме. Росреестр разъяснил понятия, которые связаны с кадастровым учетом.

В банковской гарантии для госзакупок нужно будет указывать права заказчика. Чьи требования теперь обязаны выполнять юристы. Компании под санкциями смогут переводить споры в российскую юрисдикцию.

Стало понятно, как получить сведения об административной ответственности через ЕИС в госзакупках.

Статьи по теме. В договорной практике иногда применяют меморандум о взаимопонимании. По каким правилам работают патентные поверенные. Как пользоваться реестром кадастровых инженеров. Что нужно знать о работе кадастровых инженеров.

Кто и в каких случаях обязан получать согласие на обработку персональных данных. Рекомендации по теме. Контакты Подписка Почему юрист компании? Как мы делаем журнал Группа юридических изданий Авторам Реклама в журнале.

Политика обработки персональных данных.

Мы в соцсетях. Если Вы юрист, не уходите! У меня есть пароль. Пароль отправлен на почту Ввести. Введите эл. Неверный логин или пароль.

Неверный пароль. Введите пароль. Я тут впервые. Это только для зарегистрированных юристов! Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом.

Если нет — установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация

Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер.

В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду.

Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает.

Например , предметом аренды является земельный участок.

Как юрист, работающий со стороны собственника бизнес-центра, хочу от себя добавить, что в случае, если арендатор желает произвести хоть какие-либо изменения в помещении, помимо отраженного права в договоре, не поленитесь в КАЖДОМ случае обратиться письменно к арендодателю и получить согласие.

Во время арендных каникул мы все равно берем плату за коммуналку, то есть совсем бесплатно арендатор не сможет сидеть, но это, конечно, не те деньги. Евгения, полностью с Вами согласна. Абсолютно все нужно фиксировать письменно, все устные договоренности сразу же “забываются”.

Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Риски неопределенной аренды Коробкова К. Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок.

Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.

Основания для заключения Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок: – неуказание в договоре аренды срока такой аренды п. Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Например, в п. Это связано с тем, что в силу ст. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Какие риски несет арендатор, если договор аренды заключен на неопределенный срок? Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора.

При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.

При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора при наличии соответствующих положений в договоре. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой определение ВАС РФ от

Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды.

Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды 1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды 1. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного.

Риски неопределенной аренды (Коробкова К.)

Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях.

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость.

.

.

Помощь в составлении

Источник: //kit65.ru/ugolovnoe-pravo/dogovor-arendi-na-neopredelenniy-srok-riski-dlya-arendatora.php

Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

(Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях)

Договор аренды недвижимости – один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ).

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Заключение договора

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость).

Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде.

Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично.

Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения).

Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно.

Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени.

Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ).

По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает.

Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке.

Арендная плата и валютная оговорка

Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению.

Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.

2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты:

  • коммунальных платежей;
  • услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании;
  • услуг связи (интернет).

Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу.

Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков.

Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже.

Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж (депозит)

Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381.

1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств.

При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации.

Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором.

Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует:

  • обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита;
  • предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит;
  • требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований.

Ремонт помещений

Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора.

Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом.

Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении.

Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре.

Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям.

Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее.

Расторжение договора аренды

По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения.

Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

  • при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора;
  • при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2016 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды.

Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением.

Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года).

Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении.

Заключение

Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей.

Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы.

предыдущая    следующая

Рекомендуем также ознакомиться:

Источник: //eraprava.ru/publics/arenda_nedvizshimosti.html

Смена собственника помещения

Источник: //alterainvest.ru/rus/blogi/smena-sobstvennika-pomeshcheniya-riski-dlya-arendatora/

Риски при заключении договора аренды

Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора
Договор Аренды На Неопределенный Срок Риски Для Арендатора

  • Понятие договора аренды

  • Срок, форма, договора аренды

  • Арендная плата

  • Риски арендатора при заключении договора аренды

  • Риски арендодателя при заключении договора аренды

      Понятие договора аренды. Основные условия

     В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить имущество Арендатору во временное владение и пользование либо только в пользование за плату.

Имущество, которое может быть передано по рассматриваемому договору должно быть непотребляемым, то есть не терять своих свойств в процессе его эксплуатации. По указанной причине, в аренду не могут быть переданы, например, продукты или лекарства и т.п.

   Особое внимание необходимо обратить на описание объекта, передаваемого в аренду, в частности в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

   Например, если речь идет об аренде недвижимого имущества, в договоре необходимо указать его кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.п.

  Если объектом аренды является движимая вещь, например, оборудование, так же следует подробно описать его индивидуализирующие данные: указать марку (модель), заводской номер, иные характеристики.

  Когда невозможно с достаточной точностью установить, какое конкретно имущество передается арендатору, договор аренды может быть признан незаключенным, а соответственно, права и обязанность по нему не возникнут.

     Срок договора аренды

    Срок договора аренды устанавливается  сторонами по их усмотрению, за исключением редких случаев, когда законом установлен максимальный срок аренды.

     При этом срок не относится к существенным условиям рассматриваемого вида договора. Это означает, что когда стороны не указали в договоре аренды срок его действия, договор будет являться заключенным на неопределенный срок.

   Для того, чтобы прекратить действие договора, заключенного на неопределенный срок, любая из его сторон во всякое время может отказаться от договора, то есть прекратить его действие, уведомив о таком отказе противоположную строну за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества за 3 месяца. Стороны так же вправе согласовать другой срок уведомления о прекращении действия договора.

     Форма договора аренды

    Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Не смотря на то, что несоблюдение этого правила не влечет недействительности договора, рекомендуется во всех случаях заключать рассматриваемый вид договора в письменной форме, поскольку при ее несоблюдении запрещено ссылаться на показания свидетелей как в подтверждение самого наличия договора, так и на его условия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №49).

   Особые требования установлены ст.651 Гражданского Кодекса для заключения договора аренды здания, сооружения, который всегда должен быть заключен в письменной форме и путем подписания одного документа. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора аренды здания или сооружения. Нельзя заключить такой договор и путем, например, обмена письмами.

    Если срок, на который заключен договор аренды здания или сооружения составляет не менее 1-го года, договор подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента указанной регистрации. Данное правило в полной мере распространяется и при аренде не только целого здания, но и отдельного помещения в нем.

    Из ст. 26 Земельного Кодекса РФ так же следует, что при заключении договора аренды земельного участка на срок 1 год и более, такой договор подлежит государственной регистрации.

    Подробнее о договоре аренды недвижимого имущества можно прочитать в отдельной статье.

     Арендная плата

    За исключением некоторых исключений, например при аренде земельных участков, зданий, сооружений когда в договоре на их аренду должен быть обязательно указан размер арендной платы и при отсутствии которого договор признается незаключенным, для аренды иного вида имущества данное условие в договоре не является обязательным. В последнем случае, когда сроки и условия внесения платы за пользование имуществом соглашением не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде таких же вещей (объектов) при сравнимых обстоятельствах.

    Под сравнимыми обстоятельствами следует в частности понимать: срок договора, место сдачи имущества, то есть регион, город, район (например, размер арендной платы за аренду нежилого помещения площадью 100 кв.м, расположенного в г.Моска будет существенно выше стоимости аренды такого же помещения в г.Самара), состояние, производительность и иные факторы, влияющие на цену аренды.

О том как взыскать долг по арендной плате читайте в отдельной статье.

    Риски арендатора при заключении договора аренды

    При заключении договора аренды Арендатору следует иметь в виду, что передавать имущество в аренду может только его собственник либо лицо, уполномоченное им, а в редких случаях лица, управомоченные законом.

   Соответственно, первое, в чем должен удостовериться Арендатор, так это в том, что лицо, намеревающееся сдать ему имущество в аренду, действительно имеет на это полномочие.

    Во-вторых, необходимо удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав и притязаний третьих лиц. То есть не передано ли это имущество уже какому либо лицу в аренду или безвозмездное пользование; не находится ли оно в залоге или «под арестом».

   В отношении недвижимого имущества одним из способов установления факта принадлежности имущества и наличия обременений устанавливаются путем получения выписки из ЕГРП. Это не является панацеей на все 100%, так как недвижимость может быть, например, сдана в аренду по краткосрочному договору, не требующему регистрации, но риски Арендатора все же, снижает.

  В отношении движимого имущества необходимо так же запросить документы о его принадлежности арендодателю, например, договор купли-продажи, паспорт, наличие имущества на балансе арендодателя и т.п.

   Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что лицо, его подписывающее, наделено необходимыми полномочиями.

  В случае подписания договора лицом, у которого соответствующие полномочия на заключение договора аренды отсутствуют, этот договор будет на основании ст.183 Гражданского Кодекса РФ в отношении собственника имущества признан незаключенным (см. п.122 Постановления Верховного Суда РФ №25).

    Например,  Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2021 N 308-ЭС19-403 по делу N А32-24466/2018 признан верным вывод нижестоящих судов о признании договора аренды незаключенным, в связи с его подписанием от имени собственника имущества неуполномоченным лицом.

   В тех случаях, когда у лица, заключающего договор от имени организации были определенные полномочия, однако они были ограничены, например Уставом, положением о филиале, иными регламентирующими деятельность этого юридического лица документами по сравнению с тем как эти полномочия указаны в доверенности, законе или следовали из обстановки и это лицо вышло за пределы таких ограничений, договор может быть оспорен и признан недействительным, но только в случае представления собственником имущества доказательств того, что Арендатору было или должно было быть известно о таких ограничениях.

  В обоих вышеуказанных примерах прав на имущество у Арендатора не возникнет, за исключением случая, когда собственник имущества сам не одобрит действие подписанного договора.

   При рассмотрении вопроса о рисках арендатора при заключении договора нельзя не отметить и такой случай, когда с разными арендаторами заключаются разные договора в отношении одного и того же имущества. При этом каждый из арендаторов не знает о существовании другого.

   Если в указанной ситуации имущество будет передано одному из арендаторов, у других лиц, заключивших договор по поводу этой же вещи, возникает право требовать от Арендодателя возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (п.13 Постановления ВАС №13, Определение ВС от 04.12.2021 N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2018).

   Если же объект аренды еще ни кому не передан, то на основании ст.611 ГК РФ Арендатор вправе по суду требовать передачи его в аренду.

При этом при наличии нескольких договоров с разными арендаторами, преимущество имеет тот из них, с кем договор был заключен раньше, а если это нельзя определить, – тот, кто предъявил иск раньше.

Так же арендатору в рассматриваемой ситуации предоставляется право требовать компенсации убытков, причиненных задержкой передачи объекта, либо требовать расторжения договора и компенсации убытков, причиненных его неисполнением.

   Когда речь идет об аренде недвижимого имущества к рискам арендатора, связанным с порядком использования объекта аренды можно отнести обеспеченность этого помещения коммунальными услугами.

Необходимо четко установить факт их наличия, технического состояния коммуникаций, а так же удостовериться в том, чту у Арендодателя нет задолженности по этим услугам.

В противном случае существует риск их отключения, последствия которого всем понятны.

   Если доступ к объекту аренды контролируется арендодателем или третьим лицом, в договоре необходимо четко прописать условия прохода/проезда к нему как самого арендатора, так и его посетителей.

   Например, вы арендовали оборудование, расположенное в помещении, принадлежащем арендодателю. В свою очередь помещение, может располагаться в здании, принадлежащему или расположенному на территории третьего лица.

Соответственно, в договоре следует указать дни и часы доступа, наличие пропускного режима и порядка оформления пропуска и т.п.

, а так же прописать ответственность, например в виде неустойки (штрафа) за препятствия в доступе к арендованному имуществу.

     Риски арендодателя при заключении договора аренды

    Риски, описанные выше для Арендатора по вопросам о полномочиях на заключение договора, в равной мере относятся и к рискам Арендодателя.

   В частности, если арендодатель ненадлежащим образом проверит наличие полномочий лица на заключение договора, его могут ждать например, такие неприятности, как неполучение арендной платы по договору, невозможность компенсации поврежденного имущества за счет организации, с которой у арендодателя подписан договор, невозможность применения неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и т.п.

  Рассотрим пример. Арендодатель подписал договор аренды с ООО «Север». От имени ООО «Север» договор по поддельной доверенности, или доверенности, в которой нет достаточных полномочий на заключение такого рода сделок подписал гражданин М.

Поскольку у г-на «М» не было соответствующих полномочий действовать от имени ООО «Север» договор в отношении ООО «Север» будет считаться незаключенным, то есть обязанностей по договору у этой организации не возникнет, за исключением случая последующего одобрения ее действий гражданина М по подписанию договора. 

  Одним из основных рисков Арендодателя является сохранность переданного имущества и платежеспособность Арендатора.

    Соответственно, прежде чем передавать свое имущество во владение третьего лица, имеет смысл собрать хоть какие-то сведения о нем.

В частности можно запросить у организации бухгалтерский баланс, справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам; зайдя на сайт любого арбитражного суда и вбив в картотеку судебных дел ИНН или ОГРН будущего арендатора можно установить, как часто в отношении нее подают иски и в связи с чем, не подано ли в отношении нее заявлении на признание банкротом.

Нужно так же получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой  можно узнать, кто является руководителем организации, размер уставного капитала, место регистрации, не находится ли организация в стадии ликвидации.

   Одной из самых действенных мер обеспечения по внесению арендной платы является обеспечительный платеж. Он представляет своего рода аванс, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора, например, по внесению платы за аренду, оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы или иных нарушений договора.         

   В случае нарушения обязательства, в обеспечение которого внесена денежная сумма, например при невнесении арендной платы, это обязательство может быть исполнено за счет обеспечительного платежа.

Если же арендатор выполнял условия договора без нарушений, по окончании срока его действия обеспечительный платеж подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное. В частности в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платеж направляется на уплату арендной платы за последний месяц аренды.

На практике обычно этот платеж равен размеру арендной платы за один или два месяца, но законом это никак не ограничено и размер обеспечительногоплатежа определяется сторонами договора по их усмотрению.

Источник: //arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/

Юр-представитель
Добавить комментарий